Как известно, ипотека — вопрос не только серьёзный, но и, чаще всего, решение его сильно растянуто по времени. И, конечно же, большинство тех, кто сегодня решил оформить ипотечный кредит, планируют в самом ближайшем будущем выплатить долг банку и жить «припеваючи» в собственной квартире. Вместе с тем всего за пару первых лет «жизни под ипотекой» может произойти множество событий, которые способны порядком помешать и вашим планам по погашению займа, и даже успешному разрешению жилищного вопроса в принципе.
Для того, чтобы защитить своё имущество и в конечном итоге стать счастливым собственником недвижимости, перед оформлением ипотечного кредита следует предусмотреть любые возможные риски и форс-мажорные ситуации. Отказываться от ипотеки, по причине её длительности и неуверенности в собственном финансовом будущем, не имеет смысла. Гораздо разумнее использовать инструменты, которые помогут вам обезопасить сделку, главным из которых является ипотечное страхование.
Согласно российскому законодательству, обязательным условием ипотечного кредитования является страхование недвижимости, которая является залогом по кредиту. Согласитесь, с недвижимостью могут произойти какие-либо неприятности (пожар, необратимые повреждения), и тогда страховка либо убережёт владельца квартиры от выплаты ипотечного кредита за пришедшее в негодность жилье, либо покроет расходы на ремонт. Помимо обязательного страхования залогового имущества большинство банков требует застраховать жизнь и трудоспособность должника, при этом закон позволяет отказаться от такого вида страхования.
Вместе с тем, при отказе процентная ставка по ипотеке может быть увеличена банком на 5-10%, чем по программам кредитования со страховкой. Таким образом, дешевле оплатить страховой взнос, чем платить повышенный процент по кредиту в течение всего периода выплат по ипотеке. Кроме того, в добровольном порядке банки предлагают оформить ещё один вид страхования: страхование титула (риска утраты права собственности).
Расходы на страхование зависят от размера выданного кредита и стоимости недвижимости. В связи с тем, что сумма затрат на страхование является значительной, есть смысл сравнить предложения предлагаемых банком страховых компаний и выбрать организации с наиболее выгодными тарифами. Помочь в выборе подходящего страхового предложения может также кредитный брокер. Важно понимать, что при наступлении страхового случая следует документально обосновать понесённые убытки и причиненный ущерб, в противном случае страховая компания самостоятельно рассчитает сумму ущерба, которая, вероятно, не будет соответствовать реальности.
Оформление страховки, к сожалению, не защищает от всех неприятностей ипотечную недвижимость. Нередки ситуации, когда заёмщик, в силу разных причин (потеря работы, семейные обстоятельства, кража, затраты на дорогостоящее лечение), попадает в затруднительное финансовое положение и не имеет возможности какое-то время осуществлять ежемесячные платежи в счёт погашения долга. Как поступить в такой ситуации? Ответ один: нужно обратиться в банк и сообщить ему о финансовых трудностях.
Кредитное учреждение в свою очередь, исходя из характера возникшей проблемы, может предложить несколько вариантов решения вопроса, к примеру отсрочку платежей на срок до 6 месяцев. При этом полностью прекратить выплаты нельзя – погашать необходимо хотя бы проценты. Помимо отсрочки кредитор может предложить реструктуризацию кредита, которая подразумевает увеличение срока погашения ипотечного долга и уменьшение размера ежемесячных платежей. При улучшении материального состояния можно досрочно погасить кредит.
Позиция заёмщика «не платить» — неумна, и влечёт за собой достаточно печальные последствия. Несколько месяцев просрочки – и недобросовестного должника, никак не реагирующего на банковские обращения с целью разрешения проблемы, заносят в «чёрный список». В худшем случае банк может расторгнуть договор и предложить заёмщику досрочно погасить ипотеку, а при отказе – подать иск в суд, с целью обращения взыскания на предмет залога, что, в конечном итоге, приведёт к реализации залогового имущества и выплате из вырученных средств кредитного долга.
Должник, с разрешения банка, может самостоятельно продать недвижимость, и за счёт полученных денег погасить свой долг. В данном случае заёмщик не испортит свою кредитную историю и может рассчитывать на лояльность банков при последующих обращениях за займом в кредитные организации. При плохой же кредитной истории получить кредит в течение нескольких лет будет весьма проблематично.
Оформляя ипотечный кредит, стоит подумать и о возможных семейных трудностях. При разводе долгожданное семейное «гнездо», купленное в ипотеку, может стать для когда-то любящей пары камнем преткновения. После полного погашения долга у обоих супругов будут права на недвижимость. Но как оплачивать кредит, если супруги решили развестись? Проще всего – продать квартиру, погасить ипотеку, а оставшиеся средства разделить между собой пополам, как совместно нажитое имущество.
Если один из супругов пожелает оставить квартиру за собой, то другому супругу, вероятнее всего, придётся выплатить потраченные им в счёт выплаты долга деньги, или договориться о соизмеримой компенсации за счёт иного, совместно нажитого имущества.
В этом случае должно быть заключено соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым супруг отказывается от права собственности на заложенную недвижимость. Также стоит определиться с созаёмщиками: либо придется доказать банку, что основной должник способен самостоятельно погасить остаток долга, либо найти нового созаёмщика. Сам кредитный договор придётся переоформлять.
Итак, для комфортной и безопасной ипотеки необходимо:
- Не экономить на страховке;
- Внимательно читать кредитный договор до его подписания, обращать внимание на все пункты, права и обязанности, которые накладываются на заёмщика;
- При материальных проблемах обратиться в банк с целью отсрочки оплаты долга или реструктуризации кредита;
- Оформить права на недвижимость и определить обязанности по погашению долга с супругом и родственниками.
В нашей неспокойной стране, да в неспокойное время лучше не связываться с ипотечным кредитованием, как бы вам не хотелось купить себе квартиру здесь и сейчас. Банки сейчас страхуются и во всех договорах прописан пункт о возможности изменения процентной ставки и других условий договора ипотечного кредитования с банком в одностороннем порядке в случае рыночной необходимости.
А такая необходимость, как показывает история с ипотечными заёмщиками в валюте или некрасивой историей в Питере, где в 2008 году народ массово терял квартиры из-за кризиса, может в нашей стране возникнуть в любой момент.
Или когда руководству вашего банка захочется сбежать с деньгами своих вкладчиков в Лондон — такое так и вообще случается намного чаще финансовых кризисов, чуть ли не каждый месяц по телевизору об очередном беглеце рассказывают.
Нужно учитывать, что ипотека — это долгосрочный проект, и тут надо постараться учесть все подводные камни. При оформлении кредита здраво подойти к выбору ежемесячных выплат и срока кредитования.
Так что лучше для себя немного уменьшить доход, чем увеличить и потом не знать, чем осуществлять выплаты. Ведь различного рода премии и дотации на работе — это временное явление. Сегодня есть, а завтра нет. И обязательно надо в сундучке иметь энную сумму на черный день.